• Carlo Alberto Marcoz

Contratto di escrow: il notaio come depositario


Il contratto di escrow, che trova le sue origini nei sistemi di common law, consiste nell'accordo tra diverse parti di una transazione economica per la consegna di una somma di denaro (o di un bene) a un soggetto terzo ed imparziale.

La legge n. 124/2017 ha previsto espressamente la facoltà dell’acquirente di un immobile di richiedere il deposito del relativo prezzo (o della somma dovuta a saldo) al notaio rogante, fino all'avvenuta trascrizione nei registri immobiliari della compravendita e alla successiva verifica dell'assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli intervenute tra l'atto e la trascrizione. Tali somme vengono depositate su un apposito conto corrente "dedicato", previsto e disciplinato dalla medesima legge, che costituisce un patrimonio separato da quello del notaio, non può essere oggetto di pignormanenti ed è escluso dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia.

Le somme così depositate godono quindi di una particolare tutela normativa: oltre alla fiducia iniziale delle parti che si affidano al notaio, terzo imparziale e pubblico ufficiale, la legge prevede espressamente che le somme depositate sul conto dedicato sono inattaccabili, sia dai creditori delle parti stesse, sia dai creditori del notaio.

I principi di deontologia notarile, all'art. 45, prevedono proprio l'ipotesi di conferimento al notaio di tale incarico, che comporta l'affidamento di somme di denaro, stabilendo con precisione il contenuto dell'accordo da redigere (con dettagliata indicazione delle somme o dei valori affidati, delle modalità del loro impiego nelle more dell'incarico, dei compensi e dei soggetti a cui le somme o i valori devono essere consegnati, alla presenza di tutte le parti o al verificarsi di un evento oggettivamente controllabile).

L'utilizzo del contratto di escrow con affidamento delle somme al notaio può quindi rivelarsi particolarmente utile in tutti i casi in cui sia necessario garantire l'esistenza e la consegna di una somma al termine di specifici adempimenti, cui sono chiamate le parti di una transazione: si può pensare all'ultimazione di un immobile, al completamento di un procedimento amministrativo, all'estinzione di debiti facenti parte di un complesso aziendale venduto, alla verifica della consistenza del patrimonio di una società ceduta, ecc.

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